Praia do Forte

La loi fédérale brésilienne Nº 4591, de 1964 règlemente l’incorporation des propriétés immobilières.

Elle qualifie le document légal qui expose l’objet et détaille les parties privatives et communes de la copropriété, ainsi que le mode d’utilisation, les caractéristiques et les données relatives à la mise en œuvre et au projet, les informations et les documents destinés au promoteur immobilier et toutes les conditions légales requises, tel que précisé à l'article 32 de la loi 4591 de 1964, entre autres. Ce document doit être déposé auprès du registre foncier.

La loi brésilienne établit qu’un promoteur immobilier ne peut commercialiser des unités indépendantes pour des bâtiments en cours de construction ou à construire qu'une fois que le « plan et déclaration de copropriété » a été enregistré. La raison de cet impératif est la suivante : le plan présuppose l’approbation du projet de construction, ainsi que la régularité des documents de vente et de la situation légale du promoteur, de manière à garantir la légalité aux acheteurs de futures unités.

Il est important de s’assurer que la propriété correspond à un projet régulièrement approuvé, et pour lequel les autorités municipales concernées ont délivré un permis de construire. Il est également fondamental de vérifier le certificat d’inscription au registre foncier, lequel doit mentionner que l’incorporation immobilière a effectivement été enregistrée. L'ébauche d’accord de copropriété déposée lors de l’enregistrement du Plan et Déclaration de copropriété, qui détaille les modalités de la future copropriété, doit également être examinée.

C’est un acte notarié ou sous seing privé par lequel une personne s’engage à acheter une propriété à une autre personne (physique ou morale) qui se propose de la céder en contrepartie du prix stipulé et dans le respect de conditions agréées au préalable. A la signature de l’acte, l'acheteur devient propriétaire des droits attachés au bien acquis, et la loi garantit ses droits à exiger du vendeur la transmission effective de la propriété.

Un compromis de vente ferme doit impérativement contenir les clauses suivantes : caractéristiques de la propriété et projection sur site, prix et modalité de paiement, mode de calcul de correction monétaire, le cas échéant, application des intérêts, taux et, éventuellement, pénalités auxquelles l’acheteur est soumis en cas de défaut ou de retard de paiement de la somme dans les formes convenues, date de livraison des unités et autres obligations contractées par le promoteur.

Un compromis de vente ferme est un instrument par lequel une partie accepte de vendre une propriété donnée à une autre partie, à un prix donné et sous certaines conditions. Le compromis de vente ferme peut entrer en vigueur moyennant un acte sous seing privé (en présence de deux témoins et après évaluation des conditions préalables devant en l'occurrence être réunies par les parties) ou un acte notarié (document en vue d’un compromis de vente) qui est dans ce cas dressé par l'Office d'enregistrement public, et a donc valeur d’écriture publique. De son côté, l’acte de vente est l’instrument par lequel une personne cède définitivement une propriété foncière à une autre, fréquemment en accord avec un acte signé auparavant (promesse ou compromis). L’acte de vente d’une unité indépendante est dressé lorsque celle-ci est entièrement terminée ou, en d’autres termes, lorsque l’enregistrement de la construction immobilière auprès du registre foncier a été effectué, après paiement de l’unité ou obtention par l’acheteur du prêt nécessaire pour en régler le solde résiduel.

Pour que la cession prenne effet, le transfert de titre de propriété doit impérativement être enregistré auprès du registre foncier compétent, conformément à l'article 1245 du code civil brésilien.

À la signature de l’acte de vente notarié, l’acheteur est tenu de régler les droits de mutation (Imposto de Transmissão de Bem Imóvel - ITBI / ITVI), ainsi que les frais d’établissement et d’inscription de l’acte de vente au registre foncier. Le pourcentage et le mode de calcul des droits varient d'une autorité locale à l’autre. Les frais de notaire et d’enregistrement diffèrent également selon les états et doivent être consultés auprès du registre pertinent. L’acheteur doit faire modifier les coordonnées du contribuable foncier auprès de la mairie en y présentant l'acte de vente prouvant qu'il est titulaire du bien immobilier, afin que l’IPTU (Impôt foncier urbain) lui soit directement adressé en tant que seul responsable de son paiement.

Qu’il réside ou non au Brésil et soit ou non titulaire d'un visa permanent, un étranger peut acheter une propriété dans le pays au titre de l’Incorporation foncière, conformément aux dispositions de la loi 4591/64. Il doit toutefois être immatriculé au registre des contribuables (Cadastro de Pessoas Físicas – CPF), conformément aux impératifs de l’article 20 du règlement Nº 461/2004 de l’administration fiscale. S’il n’a pas de numéro de CPF au Brésil, un étranger ne peut pas signer d'acte notarié ou sous seing privé pour acheter ou vendre une propriété et en solliciter l'enregistrement auprès du Registre foncier pertinent. Pour obtenir le CPF, les étrangers doivent présenter les documents suivants : (a) passeport valable et/ou RNE (Registro Nacional de Estrangeiro) ; (b) certificat de naissance, traduit en portugais par un traducteur certifié et légalisé par le consulat brésilien dans le pays d'origine ; © formulaire "Ficha Cadastral de Pessoa Física". Le CPF peut être demandé à l'étranger, auprès des consulats brésiliens ; au Brésil, auprès de l’administration fiscale. Il faut tout d'abord se rendre à la Poste ou dans une agence de la Banco do Brasil pour remplir le formulaire. La demande du CPF peut aussi être réalisée par l’intermédiaire d'un avoué. Les promoteurs immobiliers demandent généralement aux étrangers non résidents de désigner, au Brésil, un avoué qui remplira leurs obligations contractuelles et recevra toutes informations relatives à la promotion immobilière, au déroulement de la construction, etc.

L’acte de vente est l’instrument qui régit les obligations contractées par les parties (acheteur et vendeur), et qui continue de les régir jusqu’à ce que celles-ci s’en acquittent. Par conséquent, si des questions d’interprétation se posent ensuite, et tout particulièrement s’il y a lieu de soumettre ces doutes ou conflits au jugement des autorités judiciaires, l'acte signé sera l'instrument sur la base duquel s'effectuera l’évaluation. Il importe donc de prévoir soigneusement tous les points de négociation et d’accord dans cet acte de vente.

Ce n’est pas nécessaire si les acheteurs ont signé un contrat de mariage, puisque, dans ce cas, il est loisible à chaque époux d’administrer ses biens, ainsi que d’acquérir des droits et de contracter des obligations. Néanmoins, l’épouse devra être mentionnée dans d’autres cas de régime matrimonial (communauté de biens totale et partielle, et participation finale aux acquêts) car, à la signature de l’acte d’acceptation de vendre ou d'acheter les biens, plusieurs obligations doivent être contractées par les deux parties ensemble, notamment celles qui concernent la réception des clés et l'apport des garanties (ex.: crédit hypothécaire ou hypothèque mobilière). Si l’achat est réalisé par l’intermédiaire d’un avoué, il est également nécessaire que les époux le nomment ensemble et lui donne procuration pour acquérir la propriété et s’acquitter des obligations qui s’en suivent.

En règle générale, l’acte de vente devrait être établi au nom de la succession et il faudra donc présenter une autorisation légale pour que le titre de propriété soit joint à la succession. Néanmoins, si les droits de propriété sont partagés par les héritiers, il sera nécessaire de présenter au promoteur et à l’office d’enregistrement un document de partage ou un acte notarié de partage dûment enregistré auprès du Registre foncier pertinent, afin que l’acte de propriété soit directement accordé aux héritiers du défunt.

Lorsqu'une propriété est vendue avec un bénéfice, autrement dit lorsque son prix de vente est supérieur à sa valeur d'achat, la différence est imposée au taux de 15% (impôt sur les plus-values). Pour acquitter cet impôt, il faut utiliser un formulaire de perception d'impôts fédéraux (Documento de Arrecadação de Receitas Federais – DARF). Vous en serez exonérés si la valeur de la propriété vendue est inférieure à R$440,000.00, si vous n’avez pas d’autres propriétés et si vous n’en avez pas vendu d’autres dans les cinq dernières années. Il existe d’autres règles spécifiques ; pour en prendre connaissance, consultez la réglementation fiscale locale.

Le paiement doit intervenir au plus tard le dernier jour du mois suivant la vente de la propriété ; il équivaut à 15% de la différence entre le montant de la vente et la valeur d’achat dont fait état la dernière déclaration annuelle d’impôts sur le revenu. Le prix de vente sera toujours présumé supérieur à la valeur d’achat. L’acheteur doit fournir des détails au sujet de la transmission de propriété dans sa déclaration d’impôts annuelle de l’année suivant l’opération. Pour en savoir plus au sujet des règles spécifiques régissant les impôts fonciers, consultez le manuel disponible sur le site du Trésor public brésilien (www.receita.fazenda.gov.br).

Selon l’instruction Nº 84/79 du code des impôts, l’achat foncier prend effet au moment-même où l’opération est conclue, y compris si elle l'est par le biais d'un compromis de vente et que les conditions suspensives dont dépend la transaction sont réalisées.

Ce sont les droits de mutations immobilières (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis). Ils relèvent de la compétence des municipalités et sont encaissés sur toutes les transmissions de biens immobiliers. Ces droits varient selon les communes ; c’est à l’acheteur qu’il revient de le payer.

L’IPTU - Impôt Foncier Urbain (Imposto Predial e Territorial Urbano) est un impôt municipal qui grève la terre et les bâtiments et s’applique aux propriétaires de biens immobiliers situés en zone urbaine. Il a comme assiette la valeur vénale d’un immeuble, que la municipalité évalue selon ses propres critères en fonction des dimensions, de l'emplacement et des standards de construction de la propriété.

L’IPTU est calculé sur la base d’un pourcentage dont les autorités locales décident en fonction de l'emplacement de la propriété et de sa valeur vénale. Celle-ci, à son tour, est fixée en fonction de la zone construite et de la surface ou de la quotité de terrain occupé par le bien. Par conséquent, pour obtenir une estimation du montant de l’IPTU avant la fin de la construction et la livraison de la promotion immobilière, il faudra consulter la mairie locale : sur présentation de la documentation requise, on vous y indiquera les critères employés pour calculer le montant de cet impôt. Certaines municipalités consentent des abattements, voire des exonérations : vous les découvrirez en consultant la mairie sur place.

Le solde résiduel est le montant restant à payer sur le prix total de la propriété. Le solde résiduel est actualisé tous les mois en fonction des taux et des intérêts convenus dans le contrat.

La lettre de crédit est le document qu'un établissement financier accorde à l'acheteur d'une propriété pour en garantir le paiement. Ce document peut être utilisé pour acheter n'importe quel bien dont la construction a d'ores et déjà été enregistrée.

Le virement bancaire est l'opération permettant d'obtenir des fonds auprès d'un établissement financier afin de liquider le paiement d'une propriété auprès d'un promoteur immobilier.

Avant de mettre les fonds à disposition moyennant prêt hypothécaire ou hypothèque mobilière, les institutions financières exigent, en garantie du paiement de la dette, que la propriété soit légalisée. La légalisation consiste en une série d’actes connexes, une fois la construction achevée, qui demandent en moyenne 90 jours. Les lettres de crédit accordées par les institutions financières ont en général une validité de 90 à 180 jours. L'opération de virement bancaire devra donc débuter entre 30 et 60 jours avant la fin des travaux.

Les frais occasionnés par la procédure de virement sont à la charge de l'acheteur ; ils incluent les frais de gestion de dossier, les frais de notaire et d’enregistrement et les droits de mutations immobilières (ITBI). Ces montants varient en fonction de la valeur de la propriété. Les droits et frais sont dus à la transmission définitive de la propriété à l'acheteur, qui offre celle-ci à la banque comme garantie du prêt contracté.

La documentation peut varier d’un établissement financier à un autre. Toutefois, il vous sera toujours demandé les documents à l’intention du vendeur, ceux de la propriété, ainsi que des pièces d’identité et une attestation de revenus.

Une évaluation est pratiquée par une agence spécialisée, qui prend part à l'analyse du crédit, des documents et de la procédure légale, dans le but d'accélérer et d'assurer la parfaite exécution des contrats de prêts immobiliers, conformément aux règles et impératifs en vigueur, ainsi qu’aux critères et politiques fixés par l’établissement financier pour consentir un prêt.

L’analyse de crédit comprend une étude des conditions de vente et des caractéristiques de l’acheteur, le but étant de garantir que l'opération se déroule conformément aux critères et aux politiques de crédit admises par le marché bancaire, de manière à assurer la viabilité future du transfert, sachant que l’existence d’une restriction cadastrale est inacceptable en matière d’analyse de crédit. L’analyse de crédit est toujours pratiquée à deux reprises : au départ, au moment de l'achat, puis à l’exécution du virement.

Les trois dernières feuilles de paie, des avis d’imposition ou des attestations bancaires sont généralement demandés pour prouver l’existence des revenus.

C’est le taux contractuel convenu pour la correction monétaire des valeurs concernées.

C’est un système de financement dans lequel les versements sont identiques, tandis que l’amortissement augmente et que le taux d’intérêt baisse. On le connaît aussi sous le nom de Plan d’amortissement à la française.

C’est un système financier dans lequel les versements diminuent, tandis que l’amortissement reste constant et que les paiements d’intérêts baissent.