Il s'agit du document légal dans lequel est expliqué l'objet de la copropriété, détaillant les zones privatives et communes, le mode d'utilisation, les caractéristiques et les données sur la promotion et le projet, les informations et les documents dont le promoteur immobilier a besoin et toutes les autres conditions légales requises, conformément aux dispositions de l'article 32 de la loi 4.591/64, entre autres. Ce document doit être remis au registre foncier.

La loi brésilienne stipule qu'un promoteur immobilier ne peut effectuer de transactions d'unités indépendantes pour des bâtiments en construction ou qui vont être construits, qu'après avoir enregistré le plan et déclaration de copropriété. Le motif qui est sous-jacent à cette condition est que le plan implique l'approbation du projet de construction, ainsi que la régularité des documents de propriété et de la situation légale du promoteur, ce qui garantit la sécurité légale des acheteurs de futures unités.

Il est important de vérifier que la propriété est un projet dûment approuvé et qui dispose d'une autorisation délivrée par les autorités municipales respectives. Il est aussi fondamental de vérifier le certificat d'enregistrement de la propriété, dans lequel il doit être indiqué que l'incorporation immobilière a été dûment inscrite. De même, vous devrez vérifier le projet de l'accord de copropriété, présenté lors de l'enregistrement du plan et déclaration de copropriété, où sont détaillées les futures règles de la copropriété.

Il s'agit d'un contrat public ou privé, par lequel une personne accepte d'acquérir une propriété d'une autre personne (physique ou juridique), qui s'engage à lui remettre une fois qu'elle aura reçu le prix stipulé, tout en respectant les conditions préalablement convenues. À la signature du contrat, l'acheteur devient titulaire des droits d'acquisition de la propriété et la loi garantit les droits de l'acheteur à exiger du vendeur le transfert effectif de la propriété.

Les clauses essentielles d'un contrat de vente de ce type sont : caractéristiques de la propriété et de la zone où elle se situe, prix et modalité de paiement, forme de calcul des corrections monétaires, le cas échéant, application des intérêts, les taxes et, lorsque cela est applicable, les sanctions économiques auxquelles est soumis l'acheteur en cas d'inexécution ou de retard au niveau du paiement de la somme convenue, la date de remise des unités et les autres obligations souscrites par le promoteur immobilier.

Le contrat de vente est le document au moyen duquel l'une des parties accepte de vendre une propriété concrète à l'autre partie pour un prix spécifique et en se soumettant à certaines conditions. Le contrat ou l'accord de vente peut entrer en vigueur par un acte sous seing privé (en présence de deux témoins et en respectant dans ce cas l'évaluation des besoins des parties) ou un acte authentique (document nécessaire pour un accord de vente), qui est préparé au bureau du registre foncier et qui a valeur légale. Les contrats de vente, qu'ils soient authentiques ou sous seing privé, devront être inscrits au registre foncier. D'autre part, l'acte de vente est le document au moyen duquel une personne transmet de façon définitive une propriété à une autre personne, souvent conformément à un contrat ou un accord préalablement signé.L'acte pour une unité autonome est rédigé lorsque les travaux sont terminés ou, en d'autres termes, avec l'inscription de la construction de l'ouvrage au registre foncier pertinent lorsque l'unité aura été payée ou que l'acheteur aura obtenu un prêt pour faire face au solde résiduel.

Pour que la transmission de la titularité de la propriété ait une valeur légale, celle-ci doit être enregistrée au registre foncier pertinent, conformément à l'article 1245 du Code civil brésilien.

Lors de la signature de l'acte public de vente, l'acheteur d'une propriété devra payer les droits de mutation (« Imposto de Transmissão de Bem Imóvel - ITBI/ITVI »), les frais administratifs encourus pour préparer les actes et les inscrire au registre foncier. Le pourcentage et le mode de calcul de l'impôt varient en fonction de l'autorité locale. Les frais de notaire et du registre foncier varient aussi d'un État à un autre et doivent être sollicités au bureau du registre correspondant. L'acheteur devra modifier les données du contribuable auprès de la mairie locale pour faire certifier qu'il est le nouveau propriétaire du bien immobilier, à la réception des actes, afin que la facture de l'IPTU lui soit directement envoyée, puisqu'il sera le seul responsable du paiement.

Les étrangers, qu'ils soient résidents ou non au Brésil et titulaires d'un visa permanent ou non, peuvent acquérir une propriété dans le pays, dont l'origine se trouve dans l'incorporation immobilière, en vertu de la loi 4.591/64. Toutefois, l'inscription au registre des contribuables devient nécessaire (cadastre des personnes physiques – CPF), conformément à l'article 20 de l'instruction normative nº 461/2004 sur les finances publiques. Un étranger ne peut pas signer un acte authentique ou sous seing privé pour acheter ou vendre une propriété, ni solliciter son inscription au registre foncier pertinent sans un numéro de CPF au Brésil. Les documents suivants sont nécessaires pour qu'un étranger sollicite un numéro de CPF : (a) passeport ou carte identité brésilienne en vigueur, (b) certificat de naissance traduit en portugais par un traducteur assermenté et certifié par le consulat du Brésil dans le pays d'expédition et (c) formulaire d'identification du contribuable rempli. La demande du CPF peut être traitée dans les consulats du Brésil à l'étranger et dans les administrations fiscales, et être payée dans les bureaux d poste ou les succursales de Banco do Brasil. La demande de CPF par un étranger peut aussi être effectuée par le biais d'un avocat. Les promoteurs immobiliers exigent généralement que les étrangers et non-résidents au Brésil nomment un avocat au Brésil pour exécuter les obligations contractuelles et pour envoyer une information relative au déroulement ou à l'avancement de la construction, entre autres choses.

Un contrat est un document au moyen duquel toutes les obligations entre les parties (acheteur et vendeur) seront valides et seront maintenues jusqu'à leur liquidation définitive. Par conséquent, en cas de futures consultations et, spécialement, s'il est nécessaire de soumettre ces doutes ou conflits aux autorités judiciaires pour que celles-ci rendent une décision, le contrat signé constituera le document utilisé comme base juridique. Il est donc important que toutes les négociations et les accords soient prévus correctement dans le contrat signé.

Il n'est pas nécessaire lorsque les acheteurs seront mariés avec un accord prénuptial, car, dans ce cas, chaque conjoint a la liberté de gérer son patrimoine, ainsi que d'acquérir n'importe quels droits et obligations. Cependant, il est nécessaire que le conjoint apparaisse dans d'autres types de régimes économiques matrimoniaux (propriété totale et partielle et participation finale dans la propriété), comme c'est le cas lorsque l'on signe un contrat pour décider de la vente d'unités, qui imposent une série d'obligations que contractent les deux parties, comme la récupération des clés et l'octroi de garanties (ex. : hypothèque mobilière et immobilière). Si l'acquisition a été réalisée par le biais d'un avocat, il est aussi nécessaire que les deux conjoints fassent une procuration pour nommer un avocat qui peut acquérir la propriété et assumer d'autres obligations associées dans ces cas.

En règle générale, les actes seront délivrés en faveur des héritiers et, par conséquent, la présentation d'une autorisation légale sera nécessaire pour que ces héritiers deviennent titulaires de la propriété. Toutefois, si les droits sur la propriété sont partagés par les héritiers, il sera nécessaire de présenter le formulaire de transmission ou un acte de transmission dûment inscrit au registre foncier au promoteur immobilier et au registre respectif, afin que les titres de la propriété soient directement accordés à l'héritier ou aux héritiers de la personne décédée.

Quand une propriété est vendue avec un profit ou, autrement dit, lorsque la valeur de la vente sera supérieure à celle de l'achat, il est nécessaire de payer un impôt de 15 % sur la différence (plus-values). Cet impôt devra être payé au moyen d'un document de recouvrement des finances publiques (« Document de Arrecadação de Receitas Federais - DARF »). Vous serez exonéré de cet impôt si la propriété vendue a une valeur inférieure à 440 000,00 réaux brésiliens, s'il s'agit de votre unique propriété et si vous n'avez vendu aucune propriété durant les cinq dernières années. Il existe d'autres normes spécifiques que vous pourrez consulter sur l'impôt sur le revenu, des finances publiques.

Le paiement doit être effectué le dernier jour du mois suivant la vente de la propriété. Il équivaut à 15 % de la différence entre la valeur de la vente et de l'achat de la propriété indiquée dans la dernière déclaration annuelle du revenu. Il sera toujours présupposé que la valeur de vente était supérieure à la valeur d'achat. L'acheteur de l'unité devra fournir les détails de la transmission de la propriété dans sa déclaration annuelle de revenu l'année suivant la réalisation de l'opération. Le règlement spécifique qui régit l'impôt sur la vente de propriétés peut être consulté dans le manuel disponible sur le site Web du Trésor public brésilien (www.receita.fazenda.gov.br).

Conformément à l'instruction normative des finances publiques nº 84/79, l'acquisition d'une propriété se produit au moment précis où est effectuée l'opération, même si elle est effectuée au moyen d'un accord de vente, et lorsque sont mises en place les conditions suspensives auxquelles est soumise la transaction.

Il s'agit des droits d'enregistrement ou impôt sur la transmission de biens immobiliers au Brésil (« Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis). Il est toujours encaissé par la municipalité du lieu où est effectuée la transmission de patrimoine. L'impôt varie en fonction de la ville où se trouve la propriété et c’est à l’acheteur qu’il revient de le payer.

L'IPTU, l'impôt sur les bâtiments et les terrains urbains (« Imposto Predial e Territorial Urbano »), est l'impôt municipal qui taxe les terrains et les bâtiments. Il s’applique aux propriétaires de biens immobiliers situés en zone urbaine. La base de calcul est la valeur de marché de la propriété que lui attribue la commune où elle est située, en se basant sur ses propres critères, qui tiennent compte généralement de la taille, de la situation et de la qualité de la construction de la propriété.

L'IPTU est calculé sur la base d'un pourcentage que décident les autorités locales en fonction de l'emplacement de la propriété et de sa valeur sur le marché. Cette décision est également prise en fonction de la zone construite et de la surface qu'elle occupe dans le terrain ou une partie de ce dernier. Par conséquent, avant la livraison du projet et la fin des travaux, la prévision de la valeur prévue de l'IPTU qui doit être payé dépendra de la mairie locale et il faudra la consulter. Elle indiquera la valeur approximative et prévue de l'IPTU en fonction des critères utilisés pour le calcul et après la présentation de la documentation nécessaire. En outre, après avoir consulté la mairie locale, vous pourrez aussi vous informer des critères municipaux qui sont appliqués pour choisir des réductions ou des exonérations de l'IPTU.

Le solde résiduel est le montant restant à payer sur le prix total de la propriété. Ce solde est mensuellement réajusté en fonction des taux d'intérêt convenus contractuellement.

Une lettre de crédit est un document qui est accordé à l'acheteur d'une propriété avec l'approbation d'un établissement financier. Ce document peut être utilisé pour acquérir toute propriété dont la construction a déjà été enregistrée.

Le virement bancaire est l'opération permettant d'obtenir des fonds auprès d'un établissement financier afin de liquider le paiement d'une propriété auprès d'une entreprise de construction.

Les institutions financières exigent la légalisation de la propriété comme garantie du paiement d'une dette dans le but d'accorder le crédit, que ce soit au moyen d'une hypothèque mobilière ou immobilière. La légalisation de la propriété correspond à un certain nombre d'actes, une fois la construction achevée, qui demandent en moyenne 90 jours. Les lettres de crédit accordées par les établissements financiers ont en général une validité de 90 à 180 jours. Le début de la procédure d'un virement bancaire devrait donc débuter entre 30 et 60 jours avant la fin de l'ouvrage.

Les frais dérivés de cette procédure de virement sont à la charge de l'acheteur et incluent les frais de conseil, de notaire, de registre et de paiement des droits d'enregistrement (ITBI). Ces montants varient en fonction de la valeur de chaque propriété. Les impôts et taxes sont dus lorsqu'il existe une transmission définitive de la propriété à l'acheteur, qui la fournit comme garantie à la banque pour le prêt contracté.

La documentation peut varier en fonction de chaque établissement financier. Toutefois, seront toujours demandés les documents relatifs au vendeur, à la propriété, les documents à caractère personnel et ceux qui justifient les revenus de l'acheteur. Conformément à la législation brésilienne, il n'est pas permis d'ouvrir un compte bancaire pour les étrangers qui ne disposent pas d'une autorisation de séjour dans le pays.

Une entreprise spécialisée se chargera de réaliser l'évaluation, qui est axée sur l'analyse de crédit et sur le processus documentaire et légal, en vue d'accélérer et de s'assurer de la parfaite exécution des contrats de crédit relatifs à la propriété, conformément aux conditions légales et réglementaires en vigueur, ainsi qu'aux paramètres et politiques établis par l'institution contractante pour l'obtention d'un prêt.

L'analyse de crédit comprend une étude des conditions de vente de la propriété et des caractéristiques de l'acheteur, le but étant de garantir que l'opération soit réalisée conformément aux paramètres et aux politiques de crédit admis par le marché bancaire, de manière à assurer la viabilité future du transfert, sachant que l’existence d’une restriction cadastrale est inacceptable en matière d’analyse de crédit. L’analyse de crédit est pratiquée à deux reprises : au départ, au moment de l'achat, puis à l’exécution du virement.

Les trois dernières feuilles de paie, les données de la dernière déclaration de l'impôt sur le revenu ou les relevés bancaires sont généralement demandés pour prouver l’existence des revenus.

C'est le taux contractuel convenu pour la correction monétaire des valeurs concernées.

C'est un système de financement dans lequel les versements sont identiques : l'amortissement augmente et le taux d'intérêt diminue. Il est aussi connu comme plan d'amortissement à la française.

C’est un système financier dans lequel les versements diminuent, tandis que l’amortissement reste constant et que les paiements d’intérêts baissent.