Praia do Forte

La Ley federal brasileña Nº. 4.591 de 1964 trata de las incorporaciones inmobiliarias.

Se trata del documento legal en el que se explica el objeto del condominio, detallándose las zonas privadas y las comunes, la forma de uso, las características y los datos sobre la promoción y el proyecto, la información y los documentos que el promotor inmobiliario necesita y todos los demás requisitos legales, tal y como se expone en el artículo 32 de la Ley 4.591/64, entre otras. Este documento debe entregarse en la Oficina del Registro de la Propiedad.

La ley brasileña estipula que un promotor inmobiliario solo puede efectuar transacciones de unidades independientes para edificios en construcción o que se vayan a construir, después de haber registrado el Plan y Declaración de Condominio. El motivo que subyace a este requisito es que el Plan presupone la aprobación del proyecto de construcción, así como la regularidad de los documentos de propiedad y de la situación legal del promotor, que garantiza la seguridad legal de los compradores de futuras unidades.

Es importante que compruebe que la propiedad es un proyecto debidamente aprobado y que cuenta con un permiso expedido por las respectivas autoridades municipales. También es fundamental verificar el certificado de registro de la propiedad, en el que se debe indicar que la incorporación inmobiliaria ha sido debidamente inscrita. Asimismo, se deberá comprobar el borrador del Acuerdo de Condominio, presentado con el registro del Plan y Declaración de Condominio, donde se detallan las futuras normas del condominio.

Se trata de un contrato de carácter pÁºblico o privado, con el que una persona acepta adquirir una propiedad de otra persona (física o jurídica), que se compromete a transferirla una vez haya recibido el precio estipulado y sin dejar de respetar las condiciones previamente acordadas. A la firma del contrato, el comprador se convierte en el titular de los derechos de adquisición de la propiedad, y la ley garantiza los derechos del comprador a exigirle al vendedor la transferencia efectiva de la propiedad.

Estas son las cláusulas esenciales de un contrato de compraventa de este tipo: características de la propiedad y de la zona en que se ubica, precio y forma de pago, forma de cálculo de las correcciones monetarias, de ser el caso, aplicación de intereses, las tasas y, cuando corresponda, las sanciones económicas a las que queda sujeto el comprador en caso de incumplimiento o retraso en el pago de la suma acordada, la fecha de entrega de las unidades y otras obligaciones contraídas por el promotor inmobiliario.

El contrato de compraventa es el instrumento mediante el cual una de las partes acepta vender una propiedad concreta a la otra parte por un precio específico y con sujeción a determinadas condiciones. El contrato o acuerdo de compraventa puede entrar en vigor mediante instrumento privado (en presencia de dos testigos y respetándose en este caso la valoración de las necesidades de las partes) o pÁºblico (documento necesario para un acuerdo de compraventa), que se prepara en la Oficina del Registro de la Propiedad y que tiene valor legal. Por otro lado, la escritura de compraventa es el instrumento mediante el cual una persona transfiere de forma definitiva una propiedad a otra persona, a menudo de conformidad con un contrato o acuerdo previamente firmado. La escritura para una unidad autónoma se redacta cuando las obras han finalizado o, en otras palabras, con la inscripción de la construcción de la obra en la Oficina del Registro de la Propiedad pertinente cuando la unidad se haya pagado o el comprador haya obtenido un préstamo para hacer frente al saldo remanente.

Para que la transferencia de la titularidad de la propiedad tenga valor legal, ésta debe registrarse en la Oficina del Registro de la Propiedad pertinente, de acuerdo con el artículo 1245 del Código Civil brasileño.

On signing the public purchase and sale deeds, the purchaser of a property is responsible for paying property transfer tax (Imposto de Transmissão de Bem Imóvel - ITBI / ITVI), registry office expenses for drawing up the deeds and registering them at the property office. The percentage and form of calculating the tax varies in accordance with each local authority. Registration costs with the Public Notary and Property Registration also vary from one State to another and should be requested at the appropriate registry office. The purchaser should alter details of the property contributor at the local city hall to state that he has become the property owner on receipt of the deeds, so that the IPTU bill is sent directly to him as he is the only one responsible for payment.

A foreigner, whether resident or non-resident in Brazil and holding a permanent visa or not, can acquire property in the country, which originates from a Real Estate Incorporation, under the terms of Law 4.591/64. However registration on the Taxpayer Identification Register (Cadastro de Pessoas Físicas – CPF) is necessary, in accordance with the requirements of article 20 of Normative Instruction No 461/2004 from the Inland Revenue office. A foreigner cannot sign a public or private instrument to purchase or sell a property and request its registration at the appropriate property registration office without a CPF number in Brazil. The following documents are necessary for a foreigner to register for a CPF number: (a) a valid passport and/or Brazilian ID card (b) Birth Certificate translated into Portuguese by an accredited translator and certified by the Brazilian Consulate in the country of issue and (c) a completed Taxpayer Identification form. A request for CPF registration can be made at Brazilian Consulates abroad and Inland Revenue offices and started at a post offices or branch of the Banco do Brasil. A CPF request by a foreigner can also be made through an attorney. Building developers usually require that foreigners who are non-resident in Brazil nominate an attorney in Brazil to fulfill subsequent obligations taken on in the contract and for sending any information regarding the development, construction progress, etc.

Un contrato es un instrumento por el cual todas las obligaciones contraídas entre las partes (comprador y vendedor) serán válidas y se mantendrán hasta su liquidación definitiva. Por tanto, en caso de futuras consultas y, especialmente, si es necesario someter estas dudas o conflictos a las autoridades judiciales para que éstas dicten una resolución, el contrato firmado constituirá el instrumento utilizado como base jurídica. Por tanto, es importante que todas las negociaciones y acuerdos estén previstos correctamente en el contrato firmado.

No es necesario cuando los compradores están casados bajo un acuerdo prematrimonial, ya que, en este caso, cada cónyuge tiene la libertad de administrar su patrimonio, así como de adquirir cualesquiera derechos y obligaciones. No obstante, es necesario que el cónyuge aparezca en otros tipos de regímenes económicos matrimoniales (propiedad total y parcial y participación final en la propiedad) como sucede cuando se firma un contrato para acordar la compraventa de unidades, que imponen una serie de obligaciones que contraen ambas partes, como la toma de llaves y el otorgamiento de garantías (p. ej.: hipoteca mobiliaria e inmobiliaria). Si la adquisición se llevó a cabo a través de un abogado, también es necesario que ambos cónyuges celebren un poder notarial para nombrar a un abogado que pueda adquirir la propiedad y asumir otras obligaciones asociadas en estos casos.

Como norma, las escrituras se expedirán a favor de los herederos y, por tanto, será necesaria la presentación de un permiso legal para que dichos herederos reciban la titularidad de la propiedad. Sin embargo, si los derechos sobre la propiedad se reparten entre los sucesores, será necesario presentar el formulario de enajenación o escritura de enajenación debidamente inscrita en la Oficina del Registro de la Propiedad al promotor inmobiliario y a la oficina del registro respectiva, con el objeto de que las escrituras de la propiedad pasen directamente al heredero o herederos de la persona fallecida.

When a property is sold at a profit or, in other words, when the sales value is greater than the purchase, there is a 15% tax payment on this difference (capital gains). This tax should be paid using a Inland Revenue Collection Document (Documento de Arrecadação de Receitas Federais – DARF). There is tax exemption if the property sold has a value of less than R$440,000.00, is the taxpayer's only property and if he has not sold any property in the last five years. There are other specific rules which can be consulted in the Inland Revenue's Income Tax regulations.

El pago debe efectuarse el Áºltimo día del mes siguiente a la venta de la propiedad y equivale al 15 % aplicado a la diferencia entre el valor de la venta y la compra de la propiedad indicado en la Áºltima Declaración Anual de la Renta. Siempre se presupondrá que el valor de venta era superior al valor de compra. El comprador de la unidad deberá ofrecer los detalles de la transferencia de la propiedad en su declaración anual de la renta al año siguiente de realizar la operación. El reglamento específico que rige el impuesto sobre la venta de propiedades se puede consultar en el manual disponible en la web de Hacienda de Brasil (www.receita.fazenda.gov.br).

De acuerdo a la instrucción normativa de Hacienda PÁºblica nº 84/79, la adquisición de una propiedad se produce en el momento exacto en el que se efectÁºa la operación, incluso si se realiza a través de un acuerdo de compraventa, y cuando se implementan las condiciones suspensivas a las que se somete la transacción.

It is a Property Transfer Tax (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis). It is always charged by the city hall when there is a property transfer. This tax varies in accordance with the city where the property is located and the buyer is responsible for payment.

IPTU – Urban Regions and Building Tax (Imposto Predial e Territorial Urbano) is the municipal tax that is applied to land and buildings and the reason for this charge is ownership of property located in a local authority's urban zone. The basis for its calculation is the property's venal value, attributed by the municipality where it is located and using their own
criteria which usually take the property's size, location and construction standards into consideration.

El IPTU se calcula en función de un porcentaje que decide la autoridad local a partir de la situación de la propiedad y en relación con su valor de mercado. Además, esta decisión se toma en función del área construida y del área que ocupa en el terreno o en parte del mismo. Por tanto, antes de la entrega del proyecto y de que finalicen las obras, la previsión del valor estimado del IPTU que deba pagarse dependerá del ayuntamiento local y habrá que consultarlo al mismo, que indicará el valor aproximado y estimado del IPTU en función de los criterios utilizados para el cálculo y tras la presentación de la documentación necesaria. Además, tras remitir su consulta al ayuntamiento local, también podrá enterarse de los criterios municipales que se aplican para optar a descuentos o exenciones del IPTU.

El saldo remanente es el valor que falta hasta el pago completo de la propiedad. Dicho saldo se reajusta mensualmente en función de los tipos de interés acordados contractualmente.

Una carta de crédito es un documento que se concede al comprador de una propiedad con el aval de una entidad financiera. Este documento se puede utilizar para adquirir cualquier propiedad cuya construcción ya haya sido registrada.

Una transferencia bancaria consiste en obtener recursos en una entidad financiera para el pago final de una propiedad adquirida a una empresa constructora.

Las entidades financieras exigen la legalización de la propiedad como garantía del pago de una deuda con el objeto de otorgar el crédito, ya sea a través de una hipoteca mobiliaria o inmobiliaria. La legalización de la propiedad consta de una serie de actos relacionados al finalizar la construcción, con una duración media de 90 días. Las cartas de crédito otorgadas por las entidades financieras son válidas durante un periodo de entre 90 a 180 días. Por tanto, el comienzo del procedimiento de una transferencia bancaria debería iniciarse entre los 30 y 60 días antes de que concluya la obra.

Los gastos derivados de este procedimiento de transferencia corren a cargo del comprador e incluyen los gastos de asesoría, notariales, de registro y el pago del Impuesto de Transmisión del Bien Inmueble (ITBI). Estas cantidades varían en función del valor de cada propiedad. Los impuestos y tasas se adeudan, pues existe una transferencia definitiva de la propiedad al comprador, que la ofrece como garantía al banco por el préstamo contraído.

La documentación puede variar en función de cada entidad financiera. Sin embargo, siempre se piden los documentos relativos al vendedor, a la propiedad, los documentos de carácter personal y los que justifiquen los ingresos del comprador.

Se encargará de llevar a cabo la valoración una empresa especializada que se centre en el análisis crediticio y en el proceso documental y legal, con vistas a acelerar y garantizar la perfecta formalización de los contratos de crédito relativos a la propiedad, de acuerdo con los requisitos legales y normativos en vigor, además de con los parámetros y políticas establecidos por la institución contratante con el fin de obtener un préstamo.

El análisis crediticio implica un estudio de las condiciones de venta de la propiedad y de las características del comprador, con vistas a garantizar que la operación se lleva a cabo de conformidad con los parámetros y políticas crediticios aceptados por el mercado de la banca, para que la transferencia sea viable en el futuro, sin dejar de apuntar que la existencia de una restricción catastral no se acepta en el análisis crediticio. El análisis crediticio tiene lugar en dos ocasiones: inicialmente, en el momento de la compra y, en segundo lugar, cuando se realiza la transferencia.

Como documentos justificantes de ingresos siempre se suelen exigir las tres Áºltimas nóminas, los datos de la Áºltima declaración de la renta o los extractos bancarios.

Es el índice acordado contractualmente para la corrección monetaria de los valores en cuestión.

Es un sistema financiero en el que los plazos son iguales: la amortización aumenta y el tipo de interés disminuye. También se conoce como el método de amortización francés.

Se trata de un sistema financiero en el que los plazos disminuyen, con una amortización constante y pagos de intereses decrecientes.