Es handelt sich um ein rechtliches Dokument, in dem der Gegenstand der Wohnanlage, die privaten und die Gemeinschaftsbereiche, die Nutzungsform sowie die Merkmale und Angaben der Wohnanlage und des Projekts aufgeführt sind. Dies sind Informationen und Dokumente, die der Bauträger benötigt. Des Weiteren sind alle gesetzlich geforderten Angaben enthalten. Dieses Dokument wird u.a. gemäß Artikel 32 des Gesetzes 4.591/64 erstellt und ist beim Grundbuchamt vorzulegen.

Dem brasilianischen Recht zufolge kann ein Bauträger nur dann Geschäfte mit separaten Einheiten von im Bau befindlichen oder für den Bau vorgesehenen Gebäuden tätigen, wenn der Wohnanlageplan und die Wohnanlageerklärung zuvor registriert worden sind. Grund für diese Auflage ist, dass vor der Erstellung des genannten Plans das Bauprojekt und die Rechtmäßigkeit der Eigentumsnachweise und der rechtlichen Situation des Bauträgers bestätigt sein müssen, was den Käufern der zukünftigen Einheiten Rechtssicherheit verleihen soll.

Es sollte überprüft werden, ob es sich bei der Immobilie um ein ordnungsgemäß zugelassenes Projekt handelt, das mit den entsprechenden Genehmigungen der kommunalen Behörden versehen ist. Des Weiteren sollte die Grundbucheintragung überprüft werden. Im entsprechenden Auszug muss vermerkt sein, dass die Wohnanlage ordnungsgemäß eingetragen ist. Außerdem sollte der Entwurf der Wohnanlagevereinbarung überprüft werden. Dieser wird zusammen mit dem Wohnanlageplan und der Wohnanlageerklärung, in denen die zukünftigen Normen der Wohnanlage festgelegt werden, vorgelegt.

Es handelt sich um einen öffentlich-rechtlichen oder privatrechtlichen Vertrag, in dem sich eine Person verpflichtet, von einer anderen (natürlichen oder juristischen) Person eine Immobilie zu erwerben. Letztere verpflichtet sich, dieses Eigentum nach Erhalt des vereinbarten Preises und unter Einhaltung der zuvor vereinbarten Bedingungen zu übertragen. Nach Vertragsunterzeichnung erlangt der Käufer das Erwerbsrecht über die Immobilie. Das Gesetz schützt die Rechte des Käufers indem es den Verkäufer zu einer wirksamen Eigentumsübertragung verpflichtet.

Im Folgenden sind einige der wichtigsten Klauseln eines solchen Kaufvertrags aufgeführt: Merkmale der Immobilie und deren Umgebung, Preis und Zahlungsform, Form der Berechnung von Währungsdifferenzen, ggf. Anwendung von Zinsen, vom Käufer im Fall von Nichterfüllung oder verspäteter Zahlung des vereinbarten Betrags zu zahlende Gebühren und ggf. Strafen, das Datum der Übergabe der Wohneinheiten sowie weitere Pflichten des Bauträgers.

Der Kaufvertrag ist ein Dokument, durch das eine Seite dem Verkauf einer bestimmten Immobilie an die andere Seite gegen Zahlung eines bestimmten Preises und Einhaltung gewisser Bedingungen zustimmt. Der Kaufvertrag bzw. die Kaufvereinbarung kann in Form einer privatschriftlichen Urkunde (unter Anwesenheit von zwei Zeugen und unter Beachtung der Bedürfnisse beider Seiten) oder einer öffentlichen Urkunde (ein für eine Kaufvereinbarung erforderliches Dokument) abgeschlossen werden und in Kraft treten. Dieser wird im Grundbuchamt vorbereitet und besitzt rechtlichen Wert. Öffentliche und privatrechtliche Kaufverträge müssen im Grundbuchamt eingetragen werden. Die Kaufurkunde ist jenes Dokument, durch das eine Person ein Eigentum definitiv an eine andere Person überträgt. Dies erfolgt oftmals nach Maßgabe eines zuvor abgeschlossenen Vertrags bzw. einer Vereinbarung. Die Eigentumsurkunde über eine separate Einheit wird nach Abschluss der Bauarbeiten erstellt, oder anders gesagt, wenn die Eintragung der Umsetzung des Bauprojekts im zuständigen Grundbuchamt erfolgt ist, die Wohneinheit bezahlt worden ist bzw. wenn dem Käufer ein Darlehen für die Abzahlung des verbleibenden Betrags gewährt worden ist.

Damit die Übertragung von Eigentumsrechten rechtlich wirksam wird, muss diese Übertragung gemäß Artikel 1245 des brasilianischen Zivilgesetzbuches im zuständigen Grundbuchamt eingetragen werden.

Durch Unterzeichnung der Kaufurkunde ist der Käufer einer Immobilie zur Zahlung einer Immobilienübertragungssteuer (Imposto de Transmissão de Bem Imóvel - ITBI / ITVI) und der mit der Erstellung der Urkunden und deren Eintragung im Grundbuchamt verbundenen Verwaltungskosten verpflichtet. Der Prozentsatz und die Berechnung der Steuern ist je nach lokaler Behörde verschieden. Die Notariats- und Grundbuchamtsgebühren sind in jedem Bundesstaat gesondert festgelegt. Auskünfte werden diesbezüglich in den jeweiligen Grundbuchämtern erteilt. Der Käufer ist verpflichtet, bei der kommunalen Verwaltung die Daten des Steuerpflichtigen abzuändern und somit zu vermerken, dass er nach Erhalt der Urkunden der neue Eigentümer der Immobilie ist. Somit soll sichergestellt werden, dass die Rechnung über die zu zahlende Immobilienübertragungssteuer (IPTU) direkt an ihn, also den alleinigen Zahlungspflichtigen geschickt wird.

Ausländer können unabhängig davon, ob sie in Brasilien ansässig sind oder nicht und im Besitz eines Dauervisums sind oder nicht, eine Immobilie im Land erwerben. Grundlage hierfür ist das Immobiliengesetz 4.591/64. Jedoch ist gemäß Artikel 20 der Gesetzesanweisung Nr. 461/2004 des Finanzamts eine Eintragung in das Verzeichnis der Steuerzahler (Cadastro de Pessoas Físicas – CPF) erforderlich. Ein Ausländer kann in Brasilien nur dann eine öffentliche oder privatrechtliche Urkunde über den Kauf oder Verkauf einer Immobilie unterzeichnen bzw. deren Eintragung in das Grundbuch beantragen, wenn er im Besitz der entsprechenden brasilianischen Steuernummer (CPF) ist. Zur Beantragung der Steuernummer CPF benötigt ein Ausländer folgende Unterlagen: (a) gültiger Reisepass oder brasilianischer Personalausweis (b) eine von einem vereidigten Übersetzer angefertigte und vom brasilianischen Konsulat im Ausstellungsland beglaubigte portugiesische Übersetzung der Geburtsurkunde und (c) ein ausgefülltes Formular mit den Angaben des Steuerpflichtigen. Die Steuernummer kann in den Konsulaten Brasiliens im Ausland sowie bei der Finanzverwaltung beantragt werden. Die entsprechenden Gebühren sind auf Postämtern oder in Filialen der Banco do Brasil zu entrichten. Ein Ausländer kann die Steuernummer auch über einen Rechtsanwalt beantragen. Die Bauträger verlangen normalerweise, dass nicht in Brasilien ansässige Ausländer zur Erfüllung der vertraglichen Pflichten und zur Übermittlung von Informationen bezüglich der Entwicklung oder der Umsetzung des Bauprojekts einen Anwalt beauftragen.

Ein Vertrag ist ein Dokument, durch das die von beiden Seiten (Käufer und Verkäufer) eingegangenen Pflichten rechtswirksam werden und bis zur vollständigen Einlösung bestehen bleiben. Der unterzeichnete Vertrag stellt also die rechtliche Grundlage für künftige Nachfragen und insbesondere für die Unterbreitung von diesbezüglichen Zweifeln oder Rechtsstreitigkeiten vor den Justizbehörden zu deren Entscheidung dar. Daher ist es wichtig, dass alle Vereinbarungen und Abmachungen richtig im unterzeichneten Vertrag vermerkt werden.

Haben die Käufer vor der Heirat einen Ehevertrag abgeschlossen, ist dieser Vermerk nicht notwendig, da jeder Ehepartner sein eigenes Vermögen verwaltet und die Freiheit hat, jegliche Rechte und Pflichten zu übernehmen. Der Ehepartner muss jedoch in anderen gemeinsamen Vermögenserklärungen erwähnt werden (vollständiges oder teilweises Eigentum sowie Eigentumsanteil an der Immobilie). Dies ist z.B. bei der Unterzeichnung eines Vertrags zum Kauf von Wohneinheiten der Fall, da hierbei von beiden Partnern Verpflichtungen eingegangen werden, wie z.B. bei der Schlüsselübergabe und der Erstellung von Sicherheiten (z.B. Hypotheken über Immobilien und bewegliche Sachen). Wird der Erwerb über einen Rechtsanwalt abgewickelt, müssen beide Ehepartner eine notarielle Vollmacht zur Ernennung eines Anwalts zum Erwerb der Immobilie und der Erfüllung der damit verbundenen Pflichten erteilen.

Die Urkunden werden normalerweise zugunsten der Erben ausgestellt. Daher muss die entsprechende gesetzliche Erlaubnis vorgelegt werden, damit den Erben das Eigentum an der Immobilie zuerkannt werden kann. Sind die Eigentumsrechte an der Immobilie jedoch unter mehreren Erben aufzuteilen, ist dem Bauträger und im zuständigen Register ein im Grundbuchamt ordnungsgemäß eingetragenes Umschreibungsformular oder eine Umschreibungsurkunde vorzulegen, damit die Eigentumsurkunden direkt an den Erben oder die Erben der verstorbenen Person weitergeleitet werden.

Cuando una propiedad se vende obteniendo un beneficio o, en otras palabras, cuando el valor de la venta es superior al de la compra, se debe abonar un impuesto del 15 % sobre la diferencia (plusvalías). Este impuesto deberá pagarse a través de un documento de recaudación de hacienda pública (Documento de Arrecadação de Receitas Federais - DARF). Quedará exento de este impuesto si la propiedad vendida tiene un valor inferior a los 440.000,00 reales brasileños, si se trata de su única propiedad y si no ha vendido ninguna propiedad en los últimos cinco años. Existen otras normas específicas que podrá consultar con respecto al Impuesto sobre la Renta de Hacienda Pública.

Die Zahlung ist stets im auf den Verkauf der Immobilie folgenden Monat zu tätigen. Zu zahlen sind 15% der Differenz zwischen dem Verkauf- und Kaufwert der Immobilie, so wie er in der letzten jährlichen Steuererklärung angegeben worden ist. Es wird stets davon ausgegangen, dass der Wert des Verkaufs über dem des Kaufes liegt. Der Käufer der Immobilie ist verpflichtet, die Details der Eigentumsübertragung in seiner jährlichen Steuererklärung im Jahr nach Abschluss des Kaufgeschäfts zu erklären. Die spezielle Verordnung über die Immobilienverkaufssteuer kann auf der Website des Finanzamts von Brasilien eingesehen werden (www.receita.fazenda.gov.br).

Gemäβ der Gesetzesanweisung des Finanzamts Nr. 84/79 erfolgt der Erwerb einer Immobilie zu dem Zeitpunkt, in dem das Kaufgeschäft stattfindet, auch wenn dies über eine Kaufvereinbarung erfolgt, und zu dem die diesem Geschäft zugrunde liegenden aufschiebenden Bedingungen implementiert werden.

Es handelt sich hierbei um die Immobilienübertragungssteuer (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis). Diese wird stets von der Stadtverwaltung jenes Ortes eingenommen, in dem die Vermögensübertragung erfolgt. Die Höhe der Steuer hängt von der Gemeinde ab, in der sich die Immobilie befindet und ist jeweils vom Käufer zu entrichten.

Es handelt sich um die Steuer für Gebäude und städtische Grundstücke (Imposto Predial e Territorial Urbano), also die kommunale Grundstückssteuer. Diese wird auf Grundstücke im einer lokalen Behörden unterstehenden städtischen Gebiet veranschlagt. Berechnungsgrundlage ist hierbei der Marktwert der Immobilie, der von der jeweiligen Gemeinde bestimmt wird. Dabei kommen Kriterien wie die Größe, die Lage und die Bauqualität der Immobilie zur Anwendung.

Die IPTU wird nach einem von der lokalen Behörde festgelegten Prozentsatz berechnet. Diese Festsetzung erfolgt ausgehend von der Situation der Immobilie und steht im Verhältnis zu deren Marktwert. Mitentscheidend hierfür sind auβerdem die bebaute Fläche und der Bereich, den die Immobilie auf dem Grundstück oder auf einem Teil des Grundstücks einnimmt. Der ungefähre Betrag der IPTU hängt von der jeweiligen Stadtverwaltung ab. Er ist vor Beendigung der Bauarbeiten und vor deren Übergabe bei der Stadtverwaltung zu erfragen. Daraufhin wird der ungefähre geschätzte Betrag der IPTU je nach den zur Berechnung herangezogenen Kriterien und nach Vorlage der erforderlichen Unterlagen mitgeteilt. Wenn Sie die kommunale Verwaltung diesbezüglich um Auskunft bitten, können Sie auch gleich in Erfahrung bringen, welche Kriterien in der Gemeinde zur Beantragung einer Verringerung bzw. einer Befreiung von der IPTU-Steuer zur Anwendung kommen.

Der Restbetrag ist jener Wert, der bis zur vollständigen Zahlung der Immobilie noch zu entrichten ist. Dieser Betrag wird monatlich je nach dem vertraglich vereinbarten Zinssatz angepasst.

Ein Kreditbrief ist ein Dokument, das dem Käufer einer Immobilie mit der Bürgschaft eines Kreditinstituts ausgestellt wird. Dieses Dokument kann zum Kauf einer jeglichen Immobilie verwendet werden, deren Bau bereits registriert worden ist.

Eine Banküberweisung ist die Erlangung von Fonds über ein Kreditinstitut zur endgültigen Zahlung einer von einem Bauunternehmen erworbenen Immobilie.

Die Finanzinstitute fordern die rechtmäßige Zulassung der Immobilie als Zahlungssicherung für die entsprechende Schuld, um somit einen Kredit in Form einer Immobilienhypothek oder einer Hypothek an beweglichen Sachen gewähren zu können. Die rechtmäßige Zulassung der Immobilie geht einher mit einer Reihe von nach Bauende abzuwickelnden Vorgängen, die durchschnittlich 90 Tage in Anspruch nehmen. Von Finanzinstituten ausgestellte Kreditbriefe haben eine Gültigkeit von 90 bis 180 Tagen. Also sollte ein Banküberweisungsverfahren 30 bis 60 Tage vor Abschluss der Bauarbeiten eingeleitet werden.

Die aus dem Überweisungsverfahren resultierenden Kosten sind vom Käufer zu tragen. Darin enthalten sind Beratungskosten, Notarkosten, Registerkosten sowie die Immobilienübertragungssteuer (ITBI). Die Beträge stehen im direkten Verhältnis zum Wert der Immobilie. Die Steuern und Gebühren werden geschuldet, da eine endgültige Übertragung der Immobilie auf den Käufer vorliegt, welcher wiederum die Immobilie der Bank als Sicherheit für das gewährte Darlehen bietet.

Jedes Finanzinstitut hat hierfür seine eigenen Bestimmungen. In jedem Fall werden Nachweise bezüglich des Verkäufers, der Immobilie, persönliche Unterlagen und Einkommensnachweise des Käufers verlangt. Der brasilianischen Gesetzgebung zufolge dürfen Ausländer ohne Aufenthaltsgenehmigung keine Konten in Brasilien eröffnen.

Die Bewertung nimmt ein auf Kreditanalyse sowie rechtliche und Urkundenprozesse spezialisiertes Unternehmen vor. Somit soll der Abschluss von Kreditverträgen für die Immobilie beschleunigt werden und die Einhaltung aller geltenden rechtlichen und normativen Bestimmungen sowie die Einhaltung aller von der vertragsschließenden Institution zur Krediterlangung aufgestellten Parameter und Bestimmungen sichergestellt werden.

Eine Kreditanalyse umfasst die Untersuchung der Verkaufsbedingungen der Immobilie und der Merkmale des Käufers. Damit soll sichergestellt werden, dass dieser Vorgang gemäß den vom Bankenmarkt akzeptierten Parametern und Bestimmungen erfolgt und die Übertragung auch in Zukunft aufrecht erhalten werden kann. Dabei ist jedoch auch darauf hinzuweisen, dass bei der Kreditanalyse Katasterbeschränkungen nicht akzeptiert werden. Eine Kreditanalyse wird zu zwei verschiedenen Zeitpunkten durchgeführt: zunächst beim Kauf und später bei der Übertragung.

Als Einkommensnachweise werden stets die drei letzten Gehaltsabrechnungen, die Daten der letzten Steuererklärung bzw. die entsprechenden Kontoauszüge verlangt.

Es handelt sich hierbei um den vertraglich vereinbarten Index zum Währungsausgleich für die jeweiligen Werte.

Es handelt sich um ein Finanzierungssystem, dem gleiche Fristen zugrunde liegen: bei zunehmender Tilgung geht der Zinssatz zurück.

Es handelt sich um ein Finanzierungssystem, bei dem die Fristen bei konstanter Tilgung und nachlassender Zinszahlung verringert werden.